Pand transformeren alvorens te verhuren? Let op de btw-gevolgen!
De populariteit van vastgoedtransformaties is de afgelopen jaren hard gegroeid en steeds meer partijen houden zich hier dan ook mee bezig. Transformaties kunnen grote fiscale gevolgen hebben. Voor projectontwikkelaars is het daarom raadzaam om die gevolgen vooraf in kaart te brengen, o.a. voor de btw.
Btw-gevolgen: transformatie en verhuur
Stel een projectontwikkelaar heeft een voor de verhuur bestemd pand in bezit, dat eerst getransformeerd moet worden. Hierbij komt voor de btw een tweetal belangrijke vragen naar voren, te weten:
- ontstaat door de transformatie een nieuw vervaardigd onroerend goed?
- bestaat er (deels) recht op aftrek van de btw op de transformatiekosten?
Hierna gaan wij daar nader op in.
Transformatie
Wanneer een pand zal worden getransformeerd, bijvoorbeeld van een kantoorpand naar woningen, is het belangrijk om na te gaan of de transformatie zal leiden tot de vervaardiging van een nieuw onroerend goed. De in aftrek gebrachte btw op de transformatiekosten wordt namelijk tien jaar "gevolgd" indien sprake is van verhuur van een nieuw vervaardigd onroerend goed. Voor de btw-aftrek is dan niet alleen het gebruik in het eerste boekjaar belangrijk, zoals het geval zou zijn indien geen sprake is van vervaardiging.
Wanneer sprake is van een nieuw vervaardigd onroerend goed, is niet uit de wet te herleiden. Uit rechtspraak volgt dat hiervan sprake is als de transformatie heeft geleid tot "in wezen nieuwbouw". Uit recente uitspraken blijkt dat een drietal criteria relevant is voor de invulling van dit begrip.
- Aard van de ingrepen van de werkzaamheden
Hierbij wordt gekeken naar de wijzigingen in de bouwkundige constructie van het gebouw. Van belang hierbij zijn onder meer funderingswerkzaamheden en toename van het totale vloeroppervlakte, net als de omvang van de verbouwingskosten t.o.v. de aanschafprijs.
- Wijziging in de bouwkundige identiteit (herkenbaarheid)
Bij dit criterium wordt voornamelijk gekeken naar de verandering in de uiterlijke kenmerken van het gebouw. De omstandigheid dat het uiterlijk van het gebouw in stand is gebleven, betekent echter niet dat er geen sprake meer kan zijn van in wezen nieuwbouw.
- Functiewijziging
Tot slot is een functiewijziging van het pand van belang. Van een functiewijziging is bijvoorbeeld sprake als een kantoorpand na verbouwing dienst doet als woning(en). Een functiewijziging is op zichzelf niet doorslaggevend voor de kwalificatie van in wezen nieuwbouw.
Hoe deze factoren bij de beoordeling dienen te worden meegewogen blijft tot op heden onduidelijk. De weging van de deelnormen lijkt van geval tot geval te kunnen verschillen. Het begrip in wezen nieuwbouw blijft daarmee weinig concreet, hetgeen voor de praktijk een hoop onzekerheid met zich meebrengt.
Ondanks deze onzekerheid is de uiteindelijke beoordeling wel van groot belang voor het recht op aftrek van de btw op de transformatiekosten. Indien sprake is van in wezen nieuwbouw, moet de aftrek van de btw op de kosten worden "gevolgd" in het jaar van ingebruikname en de negen daarop volgende jaren (de herzieningsperiode). Wanneer de transformatie niet leidt tot de vervaardiging van een nieuw onroerend goed, dan is voor de aftrek enkel het gebruik in het boekjaar van ingebruikname belangrijk. Is in dit jaar enkel sprake van een btw-belaste exploitatie, dan is de btw volledig aftrekbaar. Ook bij een eventueel later btw-vrijgesteld gebruik.
Verhuur
In beginsel kan de btw op de transformatiekosten slechts in aftrek worden gebracht wanneer het pand gebruikt gaat worden voor btw-belaste prestaties. Voor de btw is hierbij het uitgangspunt dat verhuur van onroerend goed vrijgesteld is van btw. In dat geval kan de btw over de transformatiekosten in beginsel niet in aftrek worden gebracht.
Een uitzondering hierop is als wordt geopteerd voor btw-belaste verhuur of als sprake is van zogenoemde btw-belaste "short stay" verhuur. Opteren is alleen mogelijk als de huurder het gehuurde voor meer dan 90% gebruikt voor btw-belaste activiteiten. Als wordt geopteerd of als sprake is van short stay verhuur, dan is de verhuur btw-belast en kan de btw op de transformatiekosten in aftrek worden gebracht.
Afhankelijk van of bij de transformatie een nieuw vervaardigd onroerend goed is ontstaan, dient het pand tien jaar (bij nieuw vervaardigd) of één jaar (bij niet nieuw vervaardigd) btw-belast te worden verhuurd, om de btw op de transformatiekosten volledig in aftrek te kunnen brengen.
Tot slot
Om te bepalen hoelang u uw pand na een transformatie btw-belast dient te verhuren om de in rekening gebrachte btw op de transformatiekosten terug te kunnen vragen, is het van belang om te beoordelen of de transformatie heeft geleid tot vervaardiging. Of daarvan sprake is, is afhankelijk van meerdere factoren. Deze factoren zijn te ontlenen uit de geldende jurisprudentie, maar moeten per transformatie weer anders tegen elkaar worden afgewogen.
Het vereist specialistische kennis en veelal een afstemming met de Belastingdienst om zekerheid te krijgen over de btw-gevolgen van uw transformatie. Het team van vastgoedspecialisten van HVK Stevens heeft hier ervaring mee en staat graag voor u klaar om u hierbij te helpen.
Dit was een bijdrage van Jimmy Eskens en Mike Hagendoorn. Zij maken als fiscalisten deel uit van het vastgoedteam van HVK Stevens te Amsterdam en Rotterdam. Heeft u vragen of opmerkingen? Stuur dan een e-mail naar j.eskens@hvkstevens.com of naar m.hagendoorn@hvkstevens.com of bezoek de website van HVK Stevens.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.