Vijf redenen om nu over te stappen op het nieuwe ROZ-model voor kantoorruimte
Sinds 18 februari 2015 is er een nieuw ROZ-model voor de huur van kantoorruimte. Hoewel de eerste ervaringen met het nieuwe model inmiddels zijn opgedaan, houden sommige verhuurders nog krampachtig vast aan het model uit 2003. Het is volgens Jonathan Gal, Associate Partner bij advocatenkantoor Buren, de hoogste tijd dat die verhuurders met hun tijd meegaan. Voor wie het enkele tijdsverloop sinds 2003 niet al voldoende is, volgen hieronder vijf redenen om nu zo snel mogelijk het nieuwe ROZ-model te gaan gebruiken.
1. Het nieuwe model is duidelijker
Een goede overeenkomst is ook voor niet-juristen te begrijpen. Dat begrijpen ze goed bij de ROZ.
Zo is de taal van het model op verschillende plaatsen versimpeld. Daarnaast zijn verschillende bepalingen toegevoegd die er vanuit juridisch oogpunt echt niet in hadden gehoeven, maar die het voor niet-juridisch geschoolde lezers wel duidelijker maken. Zo is uitgeschreven dat een eventuele onderverhuur geen invloed heeft op de verplichtingen van de huurder uit de hoofdovereenkomst, en is op meerdere plaatsen tot uitdrukking gebracht dat de verhuurder zich redelijk moet opstellen. Totaal overbodig, maar wel duidelijk!
2. Het nieuwe model is flexibel
Nog een reden om over te stappen op het nieuwe ROZ-model is dat het in veel opzichten flexibeler is dan het oude model. Zo kan bij de verlenging van de huurperiode worden aangegeven of het een huurdersoptie betreft, en bedraagt de opzegtermijn niet meer standaard 12 maanden, maar kan ook een andere termijn worden ingevuld. Als zekerheid kan in het nieuwe model behalve een bankgarantie ook een waarborgsom worden gekozen, waarover al dan niet rente kan worden vergoed. Daarnaast kunnen partijen aangeven of over- en ondermaat wel of niet moet leiden tot aanpassing van de huurprijs. Dit alles helpt om misverstanden te voorkomen.
3. Veel gemaakte afwijkingen zijn nu standaard
Het oude model bevatte verschillende bepalingen waarvan vrijwel standaard en steeds op dezelfde manier werd afgeweken. Eén populaire aanpassing was bijvoorbeeld om (in afwijking van art. 8.1 van de algemene bepalingen) onderverhuur aan groepsmaatschappijen van de huurder toe te staan. Andere gangbare aanpassingen waren om de contractuele boete (van artikel 18.2) te verlagen van 2% naar 1%, en om de aansprakelijkheid voor incassokosten (art. 17.1) wederkerig te maken. Deze en andere veelgemaakte wijzigingen zijn nu standaard in het nieuwe model doorgevoerd. Dat getuigt van realiteitszin en bespaart de gebruiker moeite.
4. Het nieuwe model biedt ruimte voor ‘overwegingen’
Voor een goed begrip van wat partijen met elkaar hebben afgesproken, is het vaak handig om iets te weten over de achtergrond van die afspraken, en wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Om die reden bevatten veel overeenkomsten een korte ‘inleiding’, met een opsomming van wat partijen ‘in overweging nemen’ (ook wel de considerans genoemd). Bij verhuurders bestaat meestal weinig animo voor het opnemen van een dergelijke inleiding, omdat die overbodig wordt geacht, en omdat de verhuurder een eventuele koper van het gehuurde niet wil vermoeien met de bedoelingen van de oorspronkelijke contractspartijen. Afgezien daarvan bood het oude ROZ-model ook helemaal geen ruimte voor overwegingen, en vonden gebruikers het veelal bezwaarlijk om in het model te gaan ‘rommelen’. Het nieuwe ROZ-model nodigt partijen nadrukkelijk uit iets op te nemen over hun bedoelingen. Zeker bij meer complexe huurovereenkomsten kan dat discussie voorkomen.
5. Het nieuwe model bevat inhoudelijke verbeteringen
Last but not least bevat het nieuwe ROZ-model ook een paar broodnodige inhoudelijke verbeteringen. Nieuw is bijvoorbeeld dat de begrippen ‘onderhoud’, ‘herstel’ en ‘vernieuwing’ in het nieuwe model zijn gedefinieerd. Dat kan een hoop discussie voorkomen. Ook nieuw is dat een huuropzegging behalve aan de beheerder ook aan de verhuurder moet worden gericht, en dat de afrekening van de servicekosten binnen twaalf maanden na afloop van het jaar moet worden verstrekt. Een andere verbetering is dat de huurder bij een wijziging in zijn organisatie – zoals een voorgenomen splitsing – verplicht is de verhuurder daar tijdig over te informeren, zodat de verhuurder daar zo nodig iets tegen kan doen. Ook handig is dat de BTW-bepalingen niet meer naar verouderde wetgeving verwijzen.
Kortom: als u niet al van het nieuwe model gebruik maakte, is het de hoogste tijd om dat nu te gaan doen!
In een volgende bijdrage in VJ: de vijf verborgen risico’s in het nieuwe ROZ-model kantoorruimte 2015
Jonathan Gal
Jonathan Gal is vastgoedadvocaat en partner bij Buren. Hij is bereikbaar op tel. 06 2122 0562 en j.gal@burenlegal.com
Laatste nieuws
- 22-07-2024 16:42 Amvest en Adriaan van Erk gaan 800 woningen realiseren in nieuwe Leidse stadswijk
- 22-07-2024 16:18 M7 verkoopt kantoorgebouw in Almere
- 22-07-2024 15:35 Woningbouw Zandvoort: grote torens op zee of een wijk op het circuit?
- 22-07-2024 13:40 Amsterdams bedrijventerrein Muyskenkwartier wordt woon-werkwijk; aanbesteding eerste kavel gestart
- 22-07-2024 13:12 Twee nieuwe commissarissen bij Habion op voordracht van huurdersorganisaties
- 22-07-2024 11:41 Advies aan Hoge Raad over indexatiebedingen is voornamelijk gunstig voor verhuurders
- 22-07-2024 11:02 Urban Industrial vergroot aanwezigheid in Haarlemse Waarderpolder
- 22-07-2024 10:04 Logicor ontwikkelt logistiek warehouse van 25.000 m2 in Roosendaal
- 22-07-2024 09:40 Aedes verheugd met nieuwe woningmarktplannen van de Europese Commissie
- 22-07-2024 09:21 Prijzen van koopwoningen weer boven piekniveau van zomer 2022
- 22-07-2024 08:00 Clarion koopt logistieke ontwikkeling van 32.000 m2 van Next Level
- 22-07-2024 06:00 Bentley naast de ingang
- 19-07-2024 15:25 Haarlem stelt eisen vast voor 350 woningen op Delftplein
- 19-07-2024 13:27 Provincie Noord-Holland verhoogt subsidie voor verbeteren verouderde bedrijventerreinen en winkelgebieden
- 19-07-2024 12:48 Avignon Capital verkoopt Staybridge Suites Hotel in Den Haag
- 19-07-2024 12:40 Een glijbaan en friends-appartementen: Is de Stadsveteraan het antwoord op de broodnodige vernieuwing in ouderenhuisvesting? (+video)
- 19-07-2024 12:18 Advies aan Hoge Raad: opslagbeding met maximaal 3 procent opslag is niet oneerlijk
- 19-07-2024 10:06 Proef met woningdelen: slechts veertien van de honderd geïnteresseerden vragen vergunning aan
- 19-07-2024 09:28 Kunstgalerie huurt winkelruimte in centrum Haarlem
- 19-07-2024 09:24 Logistieke dienstverlener huurt 11.500 m2 op Maasvlakte
- 19-07-2024 09:11 Maak kennis met: David van Haaster
- 19-07-2024 08:35 Storage Share neemt 22.000 m2 opslag over van failliet Boxx
- 19-07-2024 08:07 'Grote verhuurders: geen grote verkoopplannen door regulering middenhuur'
- 19-07-2024 07:50 BTT Real Estate koopt 20.000 m2 distributiecentrum in Bergen op Zoom
- 18-07-2024 16:47 Dura Vermeer en Woonhave tekenen voor 28 huurwoningen in Vlaardingen
- 18-07-2024 16:05 Drie nieuwe huurders voor monumentaal kantoorgebouw aan Amsterdamse Keizersgracht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.