Commentaar: 'Laat a.u.b. V&D failliet gaan zonder doorstart'
De media inclusief Vastgoedjournaal hebben de afgelopen dagen zich de blaren geschreven over de malaise rond warenhuis V&D. Veel artikelen en opiniestukken gingen vooral over de verontwaardiging dat een private equity firma het voormalige KBB-concern (waaronder V&D) geheel leeg weet te trekken en de slechtlopende retailformules stuk laat gaan. Toch wil ik de mogelijke verdwijning van V&D uit de Nederlandse winkelkernen van een positieve kant benaderen. Op korte termijn zal ik er geen vrienden mee maken, maar over een aantal jaren zal elke belegger en binnenstad er geheid beter van worden.
Het imago van V&D is al jaren lang stoffig en heeft een assortiment dat tussen wal en het schip valt. Een V&D-vestiging staat van oudsher op een top-A1 locatie in de binnensteden. De vraag die we onszelf kunnen stellen is: moet een retailformule die niet meer sexy is, nog op een A1 locatie zitten? Een V&D-warenhuis was van oudsher een prachtige huurder voor een vastgoedbelegger. Je hebt één aanspreekpunt voor een groot deel van de huurpenningen en het was een trekker voor de overige units.
De realiteit van tegenwoordig is dat de V&D nog steeds veel meters inneemt, maar dat de trekkersfunctie zienderogen afneemt. Er zijn steeds minder consumenten die nog zeggen: goh, ik ga even lekker naar een winkelcentrum of binnenstad om even heerlijk in de V&D rond te lopen.
Even slikken
Op de korte termijn zal het voor winkelbeleggers even slikken zijn als V&D omvalt. Maar de vaak duizenden meters die deze winkelreus achterlaat, kunnen dan met hippe, moderne retailers waar nog wel vraag naar is, beschikbaar worden gesteld. Ik kan me niet herinneren dat er eerder zoveel m2 mogelijk vrij kunnen komen op zoveel prachtige locaties. Ik mag aannemen dat de beleggers van deze panden stiekem ook al dromen van een faillissement van V&D en de kansen die dit biedt om met andere partijen om de tafel te gaan met een mogelijk hogere winkelhuur in het vooruitzicht. Voor diverse locaties kunnen al binnen enkele weken nieuwe contracten af worden gesloten. En de verbouwing wordt in de retailbranche doorgaans door de nieuwe huurders gedaan.
Als retailbeleggers het slim aanpakken, sluiten zij –waar mogelijk - het huurcontract af op basis van omzethuur. Me dunkt dat moderne winkelketens flink omzet gaan plussen op deze locaties. Voor winkelcentra-eigenaren is het een nog mooier verhaal. Die kunnen met de vrijgekomen meters de internationele top'brands' naar ons land halen die nu al tijden vragen om meer m2 en bredere plinten. Deze merken zullen massaal winkelend publiek trekken waardoor het gehele winkelgebied erop vooruit zal gaan.
Grote bezoekersstromen zijn kassa voor winkelcentra-eigenaren. Hetzelfde geldt uiteraard voor binnensteden. Zodra de ruimten opnieuw zijn ingevuld, zal het publiek daar massaal op afkomen. Neem nu bijvoorbeeld de V&D vestiging in het winkelcentrum Hoog Catharijne te Utrecht (in eigendom van Corio). Dit filiaal van V&D heeft een superligging vlakbij de uitgang naar het oude centrum en naast het Vredenburgplein waar de dagmarkt gehouden wordt. Je kunt op deze locatie bijvoorbeeld perfect een tweede Markthal beginnen zoals in Rotterdam. We hebben gezien hoeveel bezoekers het inmiddels heeft getrokken.
Imago huurder
Het is nu beslist geen pretje om V&D als huurder te hebben. We mogen best zeggen dat het imago van V&D een flinke deuk heeft opgelopen. Sun Capital, de Amerikaanse eigenaar van V&D, heeft zijn ware gezicht laten zien. Iedereen moet dokken om V&D te redden behalve zijzelf. Ze zitten erin voor de winst op korte termijn en zullen slechts financieel gedreven beslissingen nemen. Het personeel, de historie en de worteling in de Hollandse traditie zijn daarbij ondergeschikt gemaakt. Ik zal als pandeigenaar mijn conclusies trekken en geen millimeter ruimte geven op het huidige huurcontract. 'Take it or leave it' zal mijn boodschap zijn aan de Amerikanen. Als private equity firm zijn zij altijd op zoek naar een profijtelijke exit. Als je nu als verhuurder water bij de wijn doet en weer gaat investeren naar de wensen van de huurder, bega je in mijn ogen een grote fout. Als de verbouwingen straks gedaan zijn, is de formule prima verkoopklaar en zal V&D in de etalage gezet worden. De nieuwe eigenaar komt dan vervolgens met de tweede kaasschaaf langs de kassa.
Laat een pandeigenaar maar denken: zonder winkelruimte valt er ook geen formule te verkopen. Ik denk dat dit een veel betere houding is om je tegen een keihard opstellend private equity op te stellen.
Kalvertoren
De Kroonenberg Groep kan als eerste laten zien dat dit mogelijk is. Recent zijn zij eigenaar geworden van de Kalvertoren. Dit is één van de plekken waar het huurcontact met V&D is opgezegd. Ik kijk er nu al naar uit welke retailers zij gaan aantrekken om van dit winkelcentrum weer een hippe trekpleister te maken in hartje Amsterdam.
Persberichten in de toekomst
Ik zie de huilberichten in de toekomst al langskomen van Sun Capital. 'Doordat de pandeigenaren en de werknemers van V&D geen offers willen brengen, zijn wij genoodzaakt geweest om V&D te sluiten'. Kom op zeg, laten we ons vooral niet gek maken door deze club die al zo'n 45 miljard dollar aan wereldwijde investeringen heeft uitstaan.
John Kerkhoven is directeur van VJ
VASTGOEDKALENDER:
11 februari: Hoe kun je sociale woningen rendabel bouwen? (al 99 deelnemers)
17 maart: Bricks in Retail event (al 86 deelnemers)
19 maart: De dag van de Vastgoedfinanciering (al 205 deelnemers)
26 maart: Landelijk Kerkelijk Vastgoed Congres 2015 (al 50 deelnemers)
22 april: Woningcorporatie Dag 2015 (al 70 deelnemers)
Laatste nieuws
- 22-07-2024 16:42 Amvest en Adriaan van Erk gaan 800 woningen realiseren in nieuwe Leidse stadswijk
- 22-07-2024 16:18 M7 verkoopt kantoorgebouw in Almere
- 22-07-2024 15:35 Woningbouw Zandvoort: grote torens op zee of een wijk op het circuit?
- 22-07-2024 13:40 Amsterdams bedrijventerrein Muyskenkwartier wordt woon-werkwijk; aanbesteding eerste kavel gestart
- 22-07-2024 13:12 Twee nieuwe commissarissen bij Habion op voordracht van huurdersorganisaties
- 22-07-2024 11:41 Advies aan Hoge Raad over indexatiebedingen is voornamelijk gunstig voor verhuurders
- 22-07-2024 11:02 Urban Industrial vergroot aanwezigheid in Haarlemse Waarderpolder
- 22-07-2024 10:04 Logicor ontwikkelt logistiek warehouse van 25.000 m2 in Roosendaal
- 22-07-2024 09:40 Aedes verheugd met nieuwe woningmarktplannen van de Europese Commissie
- 22-07-2024 09:21 Prijzen van koopwoningen weer boven piekniveau van zomer 2022
- 22-07-2024 08:00 Clarion koopt logistieke ontwikkeling van 32.000 m2 van Next Level
- 22-07-2024 06:00 Bentley naast de ingang
- 19-07-2024 15:25 Haarlem stelt eisen vast voor 350 woningen op Delftplein
- 19-07-2024 13:27 Provincie Noord-Holland verhoogt subsidie voor verbeteren verouderde bedrijventerreinen en winkelgebieden
- 19-07-2024 12:48 Avignon Capital verkoopt Staybridge Suites Hotel in Den Haag
- 19-07-2024 12:40 Een glijbaan en friends-appartementen: Is de Stadsveteraan het antwoord op de broodnodige vernieuwing in ouderenhuisvesting? (+video)
- 19-07-2024 12:18 Advies aan Hoge Raad: opslagbeding met maximaal 3 procent opslag is niet oneerlijk
- 19-07-2024 10:06 Proef met woningdelen: slechts veertien van de honderd geïnteresseerden vragen vergunning aan
- 19-07-2024 09:28 Kunstgalerie huurt winkelruimte in centrum Haarlem
- 19-07-2024 09:24 Logistieke dienstverlener huurt 11.500 m2 op Maasvlakte
- 19-07-2024 09:11 Maak kennis met: David van Haaster
- 19-07-2024 08:35 Storage Share neemt 22.000 m2 opslag over van failliet Boxx
- 19-07-2024 08:07 'Grote verhuurders: geen grote verkoopplannen door regulering middenhuur'
- 19-07-2024 07:50 BTT Real Estate koopt 20.000 m2 distributiecentrum in Bergen op Zoom
- 18-07-2024 16:47 Dura Vermeer en Woonhave tekenen voor 28 huurwoningen in Vlaardingen
- 18-07-2024 16:05 Drie nieuwe huurders voor monumentaal kantoorgebouw aan Amsterdamse Keizersgracht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.